《房地产报》特别发布:长春市国有建设用地二级市场改革试点正式启动!

近日，房报君从长春市国土资源局据悉，长春市完善建设用地使用权二级市场试点实施方案已获国土资源部批复《启动国有建设用地二级市场改革试点工作方案》（简称《方案》）经市政府同意，正式开始实行！

坚持“两少一有两突出一完善”原则

《方案》指出，牢牢把握国家改革方向，充分结合市情实际，在试点启动实施过程中，坚持“两少一有两突出一完善”。

要减少政府干预，减少社会负担。要有改革成果。到2018年年底，建立符合城乡统一建设用地市场要求，产权清晰、市场定价、信息集聚、交易安全的土地市场。要突出建设用地使用权转让和抵押，并兼顾建设用地使用权出租。要完善配套制度和法规。优先建立土地二级市场交易规则、管理办法等制度规范，注重与不动产统一登记等改革协同，形成改革合力。

启动交易平台建设《房地产报》特别登载土地信息

根据《方案》，“近期以线下平台为主，远期以线上平台为主”，建设“两厅一报一平台”。

无论是个人，还是企事业单位组织，在交易国有建设用地或“连房带地”一同转让、出租或抵押时，可以线下到大经路服务大厅和景阳大路服务大厅现场发布信息，或拨打96617，在《房地产报》上登载土地交易信息。长春市国土资源局还将搭建线上交易平台，近期将启动总体架构和功能设计，预计2018年将投入使用。

转让、抵押、出租为重点，探索三类业务

长春市国土资源局副局长李东坡告诉记者，“交易主要以转让、抵押和出租为重点，探索三类业务。”

三种业务类型包括：国有建设用地使用权转让类型，但对于业务办理复杂且交易量较少的分割转让、司法处置转让和企业改制转让逐步纳入试点范围。国有建设用地使用权抵押类型，抵押是二级市场交易中业务量较大的，涉及重大民生，应尽快启动，率先启动。还有机关团体、大专院校等企事业单位土地使用权的出租。

三类配套制度近期将出台

为配合长春市国有建设用地二级市场改革试点的启动，近期将重点出台三类制度：

一是政策法规类，对二级市场的基本内涵、基础法规以及交易规则做出规定，暂定名为《长春市国有建设用地使用权二级市场交易规则》、《长春市国有建设用地使用权转让管理办法》、《长春市国有建设用地使用权抵押管理办法》、《长春市国有建设用地使用权出租管理办法》。

二是标准文本类，针对不同的交易类型，分别制定标准格式文本，包括《交易申请表》、《委托交易合同》、《交易公告》、《交易规则》、《成交确认书》以及《交易合同》等。

三是业务流程类，针对转让、抵押和出租这三种交易类型，在现有业务流程的基础上，规范办事流程，并制定报件须知，对公众予以一次性告知。

长春市国有土地二级市场试点

知识读本

 1、什么是土地二级市场?

土地市场包括一级市场和二级市场。一级市场是土地使用权的初始交易，反映的是国家与土地使用者之间的经济关系；二级市场是土地使用权的再交易，即土地使用者在合同约定的期限内，将剩余期限的土地使用权转让、出租或抵押的行为。

2、土地二级市场试点工作是怎么来的？

按照党的十八届三中全会关于完善土地二级市场的决策部署和中央全面深化改革工作要求，2017年1月22日，国土资源部下发了《国土资源部印发〈关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案〉的通知》，要求在转让、出租、抵押等交易量较大且不动产登记工作基础较好的34个市县开展土地二级市场试点工作。

3、本次土地二级市场试点范围？

本次土地二级市场试点的范围是建设用地使用权的转让、出租和抵押，重点针对土地交易，以及土地连同地上建筑物、其他附着物一并交易的情况。被纳入本次试点范围的34个市县，包括吉林省长春市、天津市武清区、河北省石家庄市、山西省太原市等28个国有建设用地二级市场试点地区，上海市松江区、浙江省湖州市德清县、广东省佛山市南海区、四川省成都市郫县等6个集体建设用地二级市场试点地区。

4、开展土地二级市场试点的目标是什么？

通过改革试点，到2018年年底，建立符合城乡统一建设用地市场要求，产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全的土地二级市场，市场规则基本完善，土地资源配置效率显著提高，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场、形成竞争有序的土地市场体系、修改完善相关法律法规提供支撑。

5、什么是土地使用权转让？

土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括买卖、交换、赠予、出资等，以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。

6、土地使用权转让需满足什么条件？

以出让方式取得土地使用权的，应符合以下条件：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件;已进入储备程序的土地，须由相关土地储备机构出具意见；共有土地的，需征得共有人同意；已抵押的土地，需征得抵押权人同意；不在政府冻结区域范围内；不存在法律、权属纠纷；未被司法机关查封；未被收回土地使用权；法律法规规定的其他条件。

以划拨方式取得土地使用权的，应符合以下条件：土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人； 按照划拨决定书约定开发建设，并取得国有土地使用证或不动产权证书；已进入储备程序的土地，须由相关土地储备机构出具意见；共有土地的，需征得共有人同意；已抵押的土地，需征得抵押权人同意；不在政府冻结区域范围内；不存在法律、权属纠纷；未被司法机关查封；未被收回土地使用权；法律法规规定的其他条件。

7、什么是土地使用权抵押？

土地使用权人作为债权人（抵押人），在法律许可的范围内不转移土地的占有，而将其土地是使用权作为债权的担保，在债权人不履行债务时，债权人（抵押权人）有权依法将该土地使用权变价并从所得价款中优先受偿的法律行为。

8、抵押权人通过处分抵押财产取得的土地使用权，是否需要办理变更登记？

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十六条、第三十七条规定，抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。因处分抵押财产而取得土地使用权的，土地使用者应当自权利取得之日起十五日内，到所在地市、县人民政府土地管理部门办理变更土地登记手续。处分抵押财产所得，抵押权人有优先受偿权。

9、什么是土地使用权出租？

土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

10、何种情况下，土地使用权不得出租？

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条规定，未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。

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编辑：发条

摄影：煊文

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