两声枪响!停止去库存、开始去投机!小刀拿起,对楼市凌迟……

地产点评 2018-08-31 09:14:00
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NO.1丨壹近日,内蒙古呼和浩特发布公告称,全面停止房地产去库存调控措施。业内分析,去库存结束,意味着刺激政策退出、购房补贴取消、棚改货币化放缓,同时以扩大供地为代表的“补库存”开始,以“坚决遏制房价上涨”为目标的楼市调控加码。

来源/购房请咨询:房管家(hello_moyi)

接下来的时间,对于楼市来说,是一场凌迟。

NO.1丨壹

近日,内蒙古呼和浩特发布公告称,全面停止房地产去库存调控措施。至此,呼和浩特成为全国第一个“停止去库存”的城市。

业内分析,去库存结束,意味着刺激政策退出、购房补贴取消、棚改货币化放缓,同时以扩大供地为代表的“补库存”开始,以“坚决遏制房价上涨”为目标的楼市调控加码。

然而戏剧性的是,当年打响“去库存”第一枪的,也是它。2014年6月20日,面对楼市下行、库存高企,呼和浩特率先“取消限购”,开启楼市去库存之路。

从全国房地产市场看,除极少数区域外,去库存已经到了结束的时候,楼市库存数据已经跌至50个月最低,大部分城市已经需要补充库存。

很多城市虽然没有明确提“停止去库存”,但实际上已经在响应“房住不炒”通过各类的管控政策在做调整。

楼市调控已经常态化,大大小小的补丁政策也不断出台。

比如,近期有一则被大家忽略的消息,就是三亚出台了当月销售当月网签的政策。

从9月1日起,海南省三亚市将在省内率先实施商品房交易限时网签的新举措。商品房交易限时网签,也就是当月销售当月网签,要求每月1日至25日,开发商应将当月销售的房源向住建局房产信息中心申报网签,25日至31日销售的可在下月申报,严禁滞后网签。

这意味着什么呢?过去,开发商在商品房销售后不及时办理网签手续,或者说,为实现房价数据上的稳定,很多房价过高的房子签订合同后无法尽快备案,导致“想买买不到,想卖没法卖”的新供需矛盾。

并且,商品房实际交易数据采集滞后,不能及时反映市场真实情况,真实房价水平与统计数据背离。

出台限时网签规定,统计局的房价数据大抵能看了。

NO.2丨贰

棚改货币化安置即将完成本轮去库存的历史使命。

数据显示,我国2014年棚改货币化安置比例为10%,2015年棚改货币化安置比例为29.9%,2016年则提高至48.5%,2017年棚户区改造的货币化安置比例已经高达60%!

大量的货币化安置资金催生了大量的“拆一代”“拆二代”,而通过拆迁获得的大量资金,很多人选择买房,按照政府的设定目标流回楼市。

棚户区货币化安置支持的住宅商品房销售面积(消化库存),2015年为1.5亿平米、2016年为2.5亿平米,2017年棚改货币化安置带来的购买力已消化3亿平方米左右的商品房,约占到全国销售面积的25%!

8月28日,长春市人民政府办公厅下发《关于取消棚改项目货币化安置购房奖励政策的通知》称,为加强房地产市场调控,稳定商品房销售价格,鼓励被征收人选择房屋安置。新启动实施的棚改项目取消货币化安置购房奖励政策,鼓励有条件的棚改项目新建一定数量的回迁安置住房。

提取重点:

取消奖励,而非取消货币安置。长春的货币拆迁安置依旧存在,只是鼓励被征收人选择房屋安置。

根据此前《长春市棚户区改造货币化安置实施细则》规定,被征收人在征收补偿协议生效之日起6个月内,在本市购买商品房的,凭签订且已备案的《商品房买卖合同》,原则上出具不可撤销《商品房买卖合同》的承诺(除法律禁止性或强制性外),按征收部门所评估被征收房屋金额的10%给予购房奖励(不含搬迁奖励,实际购房资金少于被征收房屋评估金额的按契税证记载的购房资金),超过6个月期限或被征收人被执行强制搬迁后购买商品房的均不予奖励。

所以结合此次《通知》,以后棚改项目这类似这种10%的购房奖励,将被取消。但对应的拆迁奖励是否取消,文件里并没有提及。

对于被征收人来说,房屋安置,有一个不可回避的问题,就是会有部分开发商在商品房和安置房执行双重标准,回迁房质量差、配套设施不完善的情况并非少数。所以,相比房屋安置,货币补偿更讨喜,因为后者更具灵活性。但对整个地区楼市来说,货币补贴存在的问题是——间接拉高房价。

棚改补偿模式由实物货币安置并重转向实物安置优先,可以降低棚改安置成本、减少地方政府财政压力,防止大量安置资金重新回到楼市、推高房价,另一方面回迁房安置也有助于实现区域的去库存。

早在今年7月,住建部强调,商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,更多采取新建棚改安置房的方式;商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。

长春这波操作,算是率先作出回应了。

NO.3丨叁

当前,三四线库存去库存基本完成、房价上涨压力增大,而棚改货币化安置,被认为是近年来三四线城市房价上涨的重要原因,重新审视棚改货币化安置势在必行。

2018年全国棚改计划新开工580万套,其中一二线城市113万套、三四线城市467万套。按照85平/套、70%的货币化安置商品房购买率计算,当三四线城市货币化安置比例维持2017年的63%时,带动商品房销售面积1.7亿平,带动2018年商品房销售增速16%。

货币化安置比例每降低5%,商品房销售面积减少1392万平,销售增速降低1.3个百分点。预计三四线城市货币化安置比例2018年将降至40%,商品房销售面积将减少0.6亿平,销售增速降低5.8%。

综上,三四线城市商品房销售对棚改货币化安置的依赖度高的,房地产市场将会受到较大影响。

楼市的风向调整在中小城市逐渐酝酿,前有呼和浩特声明全面停止去库存调控措施,接着长春又取消棚改购房奖励,近年来支撑房地产市场快速发展的两大重要支撑,开始逐渐淡化,市场会不会由此开始转向,我们拭目以待。

楼市长效机制完备前,有些毒瘤必要先剜掉,才能免于沉疴反复。这次,我们真的下定决心了吗?

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