买二手房前一定要看

3月1日，家住南关区的李先生领到了长春市不动产登记中心为其颁发的居住权登记证明，这是长春市颁发的排名前列份居住权证明，也标志着长春居住权登记正式落地。

   “房子不归我，但我却能住”，这是居住权的最明显特征。居住权和房屋所有权有什么区别？哪些情形可以申请办理居住权登记？如何办理居住权登记？

名词解释：居住权

居住权是《中华人民共和国民法典》新增的一种用益物权，是指居住权人对他人住宅享有占有、使用的权利，以满足生活居住需要。

居住权的设定将房屋的居住权和所有权分开，满足“房子不归我，但我却能住”的诉求，对保障特定弱势群体“居者有其屋”具有重要意义，兼具稳定性和灵活性，有利于较大限度地发挥房屋效用。

哪些情形可以申请办理居住权登记？

以下三种情形可以申请办理居住权登记：1.以合同方式设立居住权的；2.以遗嘱方式设立居住权的；3.以人民法院、仲裁机构的生效法律文书设立或者确认居住权的。

如何办理居住权登记？

1.以合同方式设立居住权的，应当由居住权人和不动产所有权人共同申请，提交居住权合同。

2.以遗嘱方式设立居住权的，可以由居住权人单方申请，提交生效遗嘱、遗嘱人死亡证明等材料。

3.人民法院、仲裁机构的生效法律文书设立或者确认居住权的，可以由居住权人单方申请，提交人民法院、仲裁机构生效的法律文书。

4.已抵押的不动产上设立居住权的，还应当提交抵押权人同意办理居住权登记的证明材料。

居住权可以进行转让或者继承吗？

居住权是由房屋所有人为保障特定主体的居住需要而设立的用益物权，具有主体特定性。居住权不得转让、继承。

办理了居住权登记的房屋还能买卖吗？

房屋设立了居住权后可以正常出售、转让、抵押、继承，居住权人仍享有房屋的居住、使用权。比如陈某拥有房屋的居住权，之后该房屋被产权人卖与他人，在居住权期限内仍然可以在该房屋居住。

买卖二手房需要注意居住权吗？

需要。

买过二手房的人都知道，二手房交易手续比较繁琐，要查询房屋的权属、司法查封、有无抵押等情况。要不就可能出现钱给了，房子过不了户的窘境。而就在民法典通过后，买二手房可能还要再增加一个查询项目，这就是“居住权”。

居住权只能保障居住权利，没有继承乃至转让的资格。即便如此，房子只要设立了“居住权”，即使没有房产证，也可长时间居住。

新业主即便事后获得不动产证、拿到所有权，也无法改变“居住权”已经存在的现实，没有权利赶走居住权人。居住权的期限，可以自行设立，如果没有到达期限，居住权就不会消失。

应用场景：

现实生活中，有不少老人子女与保姆争夺房产的案例，也有老年人再婚后牵扯到房产纠纷的案例，而有了居住权的规定后，老人可以去登记机构为保姆/配偶登记居住权。

老人一旦给保姆或亲戚设立“居住权”，老人去世后，即便房子为子女所继承，保姆或再婚老伴仍享有居住权。

如果“居住权”是终生的，保姆或亲戚可以住到自己去世为止，子女即便拿到了不动产证，也没有权利将其赶出，也不得再次用于出租。

至于居住要不要另付租金，这要看当时约定。如果没有约定，一般都是无偿的。

“居住权”对二手房有什么影响？

因为居住权消灭，需要居住权期限届满或居住权人死亡。

也就是说假设张三的房子给了李四的居住权是终生有效，新业主只能等李四去世，居住权消失，才能入住或作他用。

这与“买卖不破租赁”还是有很大不同，至少业主和租客之间可以协商，且租赁期限多数不会很久（最多20年），并不会对房源的二手房买卖交易造成很大影响。

而一旦房屋设立了居住权，作为购房者，对此类房屋必须万分谨慎了！毕竟一不小心碰到终身居住权的房产，谁也耗不起！