关于拿地与投资分析,高手都是这么玩的!(附案例)

投资的内涵及方式

01 何谓房企的投资工作

房企的投资工作是以获取土地收益权利的一项前期工作，包含收益预测及土地获取两大关键性环节。

02 主流房企经济测算要点

现阶段主流房企强调“ 快周转” ，以快速做大资产规模及销售额为企业经营的较高目标。

现阶段奉行快速扩张的主流房企要求：投资回收期一般为12-15个月，ROE及IRR大于15%，销售净利润率5-8%；主流房企的经营战略以尽可能的缩短投资回收期，牺牲利润做大资产规模；资产或企业规模决定了银行的授信额度，又将进一步决定企业的发展速度。

03 土地获取的主要方式

04 各类获取方式的税务成本比较

税务问题是土地交易的核心问题，交易能否成立，税费成本往往是决定性因素。

二

勾地方式与案例解读

01 勾地的内涵

官方：指土地在正式挂牌出让前，由单位或个人对感兴趣的土地向政府表明意向并出价，在政府认可其出价后，再行挂牌、招标、拍卖的交易方式。

圈内：指土地在正式挂牌出让前，意向单位通过与土地相关主体达成非公开的协议，设计与挂牌相关的排他性条件，阻止其他竞争单位介入，使勾地单位低溢价甚至底价摘地的交易方式。

02 勾地关键要素

03 勾地案例分析

勾地案例—— 1、物业返还、溢价返还

常见于两安用地挂牌，出让条件附无偿返还商品房给村民用于安置，另未见于挂牌条件的是—— 土地拍卖的部分溢价将由市财政返给村委会，一般为勾地单位与村委会达成非公开的溢价分成协议，以拍地成本优势对竞争对手形成威慑。

勾地案例—— 2、带开发方案挂牌

勾地单位已和政府谈妥开发方案，政府将与物业开发的相关条件作为挂牌条件：例如规划方案、产业条件、自持比例等。

勾地案例—— 3、限定保证金或土地出让金为外资

基于政府对外汇储备的需求，与政府达成外汇支付的协议，屏蔽没有外资渠道的房企，减少竞争对手。

勾地案例—— 4、利用或制造地块瑕疵

目标地块存在内部或外部瑕疵，但勾地单位已掌控瑕疵的解决方案。

勾地案例—— 5、直接指定政府的协议单位

土地挂牌出让前，勾地单位已与政府相关部门达成招商协议，以招商协议作为竞拍条件。

三

股权收购要点解读

股权收购是指通过与合作方联合组建项目公司，通过直接收购、增资、合并分立等多种形式，最终获得目标公司的部分或全部股权，从而间接取得目标公司所持有的土地使用权或在建工程。

01 股权收购特点

1、由于采用收购股权的方式，因此收购的是股权对应的全部资产减负债即权益。在取得目标资产的同时，还需要承继目标资产所在项目公司的历史债权债务，因此，采用股权收购方式需要进行严谨的尽职调查，防范潜在风险。

2、转让阶段税负较低，一般仅涉及企业所得税及印花税，但由于土地溢价部分无法取得发票，无法进入项目开发完毕后税务清算时的可扣除土地成本，因此项目运营阶段的税负将会非常高。

图：股权收购需关注的重要因素

02 关于交易对价

03 关于承债式收购