严控信贷端,二手房市场迎来寒冬

2020年的最后一天，央行和银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，即所谓的银行“两道红线”政策。

彼时，对于“两道红线”的威力，市场还有些迟疑。然而回头看，正是该则政策描摹出2021年房地产市场信贷市场的底色，相关部门刺破房地产泡沫的决心明显。

随着“两道红线”政策的出台，一线城市和热点二线城市，甚至三四线城市的购房者接连被银行一句“没有额度”劝退，各地房贷利率应声调高。二手房市场成交量大跌，房价松动微跌，流动性遭遇着近几年来最严重的挑战。

“现在的信贷政策已经很难支撑杠杆买房的游戏，市场在发生变化”，过去几年，游走在深杭的一位资深炒房客对界面新闻感慨。

二手房降杠杆

从多家上市银行披露的上半年业绩报告看，银行房地产业贷款和个人住房贷款占比均有所下调，但大多数银行下调幅度不超过1%，只是微调。仍有11家银行的个人住房贷款占比、10家银行的房地产业贷款超出“红线”。

其中，杭州银行目前个人住房贷款占比达14.32%，较年初的7.26%提升了7.06个百分点，在A股银行中上升较快。

一位银行人士对界面新闻记者表示，总体来看，大多数银行上半年仍然取得了很不错的业绩，对于房地产的依赖并未明显降低。

上述银行人士进一步解释称，一方面涉房贷款本身是各大银行的主要业务，存量大；另一方面，即便银行管理层有两道红线压力，但执行层在业绩考量下仍然会偏向涉房贷款这类优质资产。

涉房贷款总规模变化不大，被扼住咽喉的是二手房市场。

从杭州、成都、广州、合肥、南京、武汉等多地调研看，大多数银行将贷款额度留给了新房市场，二手房贷款额度被严重挤压，流动性受到严重挑战。

新房和二手房利率上升，二手房贷款额度紧张是当前房地产金融信贷政策的主要表现。

在广州， 4月份以来，广州已经五次上调了新房和二手房贷款利率。根据8月各大银行的较新调整，广州的首套房和二套房的贷款利率已经分别提升到5.85%和6.05%。

在杭州，房贷利率自年初来也已历经五次调整，首套房利率从最初的5.2%涨到6.3%，涨幅高达1.1个百分点。

根据克而瑞相关数据，今年2月开始，全国房贷利率全面止跌回升，并趋势性上移。2021年9月，全国首套房平均房贷利率5.46%，较2020年底上涨23BP，二套房贷款平均利率5.83%，较2020年底上涨29BP。

比房贷利率上升更限制二手房流动性的是二手房房贷时间延长，甚至停贷。

在杭州，二手房停贷的消息在6月时就甚嚣尘上。根据杭州一位中介人士，截止目前，杭州二手房额度紧张，放款周期延长的境况没有改变，目前银行放款的时间大约在4-7个月，现在卖掉手头房子的话基本也要明年才能拿到房屋款项。

有银行干脆暂停二手房房贷申请，用“没有额度”将购房者拒之门外。界面新闻获悉，渤海银行、民生银行等银行明确表示暂停二手房商业贷款业务。

根据克而瑞的较新调研， 30个重点城市半数以上城市新房放贷额度紧张，放款周期较上半年持续拉长，二手房贷款更是“难上加难”，调研的23个城市放款周期基本在3-6个月，六成以上城市近乎“停贷”。

二手房市场下行

经济学家任泽平“长期看人口、中期看土地、短期看金融”的名言在房地产行业内盛传，道破了房价涨跌的规律。

“两道红线”设置了各级银行业金融机构房地产贷款占比和个人住房贷款占比设定上限，“两道红线”下，所有银行实行房地产信贷总量控制，不仅在房企端也在购房者端收紧银根。

针对“两道红线”，央行发布报告指出，实施房地产贷款集中度管理制度，主要是为了防范潜在系统性金融风险，特别是房地产金融这一宏观审慎管理的重点领域。这一制度的实施，一方面有利于抑制居民部门杠杆率水平，另一方面有利于促进房地产市场平稳健康发展。

有不少专家认为，银根是楼市冷热的杀手锏，如果只收紧房企端银根，楼市热度不会消退。现在，购房者端银根也被收紧，楼市需求将得到抑制，但同时房贷利率上升，导致自住购房者成本上升。

从现在的情况看，被波及较大的是二手房市场。“两道红线”在金融信贷端为二手房市场“房住不炒”加上了一道紧箍咒，购房者获得二手房贷款的难度加大，需求得到抑制，二手房业主出货难，成交量下跌。

在深圳，多位市场人士向界面新闻证实，虽然二手房没有停贷，但由于贷款审核严格，贷款利率上升，二手房指导价运行等一揽子政策，深圳二手房成交量大跌。

据数据统计，深圳市8月二手房过户成交2043套，连续5个月下跌，创近10年同期新低，环比下跌22.6%，同比下跌超8成。

在杭州，二手房成交量已经连续5个月下跌。8月，杭州成交了5602套二手房，创下三年来成交量同比新低。

根据易居研究院监测数据，8月13个重点城市二手住宅成交量约为6.0万套，环比大跌14%，同比暴跌约34%。

成交量跌落，二手房房价松动，业主纷纷下调房源挂牌价，急售降价房源增多。

数据显示，深圳已有过半卖家下调了房源挂牌价，中介关店潮重现。根据深圳市房地产中介协会发布的《深圳市房地产中介行业2021年半年报》，2021年上半年深圳新增备案机构环比下降30%，同比下降34%。另外，从业人员同比流失了11.8%。

在杭州，涨幅强劲的学区房，奥体板块次新房频繁出现急售降价房源，不过这些房源大多数要求购房者全款支付。

以涨幅大的学区房河滨之城为例，急售房源的价格一降再降。

河滨之城雨澜轩89平米的房子，两周之前，急售房源全款要630万，挂牌价一度降了98万。

一位市场人士称，现在要注意风险了，不要觉得现在一次性降价是偶然现象，这说明价格已经下探到这个区间才有承接，如果相关调控政策持续下去，马上就是不降价就卖不掉了。

（来源：界面新闻）