投资客撤离 “价值洼地”环沪市场全面降温

长春搜狐焦点网 2018-11-19 08:47:26
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中国社科院财经战略研究院近日发布的报告显示,在房地产市场调控向三四线城市延伸、棚改货币化安置政策调整、价格洼地填平的背景下,三四线城市房价涨速持续回落。北京、上海、厦门、成都等房价下跌的中心城市周边,不少三四线城市如保定、嘉兴、漳州、乐山等房价也出现下跌。 事实上,在调控政策毫不放松、上海及全国

中国社科院财经战略研究院近日发布的报告显示,在房地产市场调控向三四线城市延伸、棚改货币化安置政策调整、价格洼地填平的背景下,三四线城市房价涨速持续回落。北京、上海、厦门、成都等房价下跌的中心城市周边,不少三四线城市如保定、嘉兴、漳州、乐山等房价也出现下跌。  

事实上,在调控政策毫不放松、上海及全国市场普遍“降温”的同时,以往被视为“价值洼地”、承接上海楼市溢出置业群体的环沪楼市也已风光不再。在浙报传媒研究院院长丁建刚看来,当前包括嘉兴、昆山等在内的环沪“卫星城”受到了上海这样的一线城市预期改变的影响。  

嘉兴楼市降温  

作为环沪城市圈中少有的不限购城市,地处上海与杭州之间、既“环杭”又“环沪”的嘉兴房地产市场近期的表现却不尽如人意。  

嘉兴房产超市网数据显示,2018年前三季度嘉兴共发出77张新房预售证,入市住宅20175套,比去年同期(15828套)上涨27.46%。  

新房加紧入市的同时,开发商也纷纷打响了“促销战”。例如,卓越·泓玺台打出了“限定房源首付一成起”的广告,金茂府首批房源、雅居乐金茂·中央公园、佳源城南印象等选择毛坯入市。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,各地现在限价比较严厉,从规避价格管控的角度看,这些楼盘有降总价吸引消费者的导向。而在市场不好的时候,开发商降价跑量的动作也相对较多。  

《华夏时报》记者致电了佳源城南印象售楼处,置业顾问称,项目已经拿到预售证,将于12月开盘,确实是毛坯入市,“总价低一点”。值得注意的是,该置业顾问向记者透露,外地人购房没有限制,首付五成即可。同时,不需要冻结资金,只要提供存款证明,或是理财产品的数额证明也可通过验资。  

随着一手房供应量的增多,加之上海这类外来投资者逐渐抽离,嘉兴二手房市场的表现也同样不佳。根据国家统计局浙江调查总队于10月底发布的统计数据,嘉兴9月二手房均价环比下跌1.50%。而安居客嘉兴分站平台显示,嘉兴11月二手房均价为11320元/平米,环比10月份11424元/平米的均价下跌了0.91%,同时,新西塘孔雀城、翡翠公馆、嘉业阳光城等热门楼盘的挂牌均价也出现环比下跌的情况。在嘉兴房产超市网二手房平台上,记者发现世瀚房产挂出一套位于国际商务区的丽江半岛房源,房源单价仅为15874元/平米,明显低于小区挂牌均价(17939元/平米)。  

与此同时,土地市场“降温”的表现更为显著:2018年前三季度,嘉兴市本级成功出让71宗地块(含宅地、商业、工业用地),相比去年同期减少23宗,土地成交面积约270.26万平方米,同比去年下滑22.9%。《华夏时报》记者不完全统计,截至10月底,嘉兴年内已有11幅土地遭遇流拍。  

环沪市场“量价齐跌”  

浙报传媒研究院院长丁建刚告诉记者,不只是嘉兴,当前其实环沪、环杭包括上海这样的一线城市都在降温。作为上海的“卫星城”,在过去的两年中,嘉兴、昆山、太仓、南通等环沪楼市上实际上更多的是从上海溢出的购房者,包括刚需和投资者。但当市场预期发生改变的时候,投资者的行为发生明显改变,因此带来环沪市场的降温。  

中原地产研究院于11月9日发布的《环沪城市2018年10月月报》(注:该份报告仅统计湖州、嘉兴、启东、慈溪、太仓、昆山六座城市)显示,10月环沪新房市场新增供应325.1万平米,同比下跌16.69%,成交179.31万平米,环比下跌24.56%。其中,供应方面,除昆山新增供应上涨外,其他环沪城市均呈下跌态势,太仓和启东下跌超过50%。  

成交方面,10月环沪城市均呈下跌态势,其中嘉兴成交103.04万平米继续领跑环沪区域,但成交环比下跌20%,湖州成交21.48万平米,环比下滑31.32%,昆山成交23.12万平米,环比下滑28.99%。该月报称,环沪住宅市场整体成交量自6月份起连续5个月持续下滑,部分发展商将通过降价等手段以价换量没有达到预期效果,后期将面临较大去化压力。此外,在土地市场,10月环沪土地市场供给成交19幅经营性地块,较9月份进一步下滑。  

去化速度或进一步减缓  

新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷认为,环沪楼市降温主要有两大原因:“一是限购限贷导致的流动性收敛,池子里的鱼越来越少了;二是限价导致房价上涨预期消失,有资格、有能力的投资客全面退潮,高房价挤出首置客,案场流量下降,改善型客户观望。”  

与欧阳捷看法类似,同策咨询研究中心总监张宏伟也指出,来自上海的投资客目前基本都撤离,使得环沪市场交易的活跃度大幅降低。其同时分析称,从当前的楼市表现来看,上海、苏州、南京、杭州等长三角的核心市场都进入了一个调整的阶段,必然会带动周边三四线城市进入调整期。同时,资金链紧张的房企们开始降价跑量,尤其是环沪的一些楼盘并不那么好卖的时候开始“放价”,所以导致环沪市场出现了调整的状态。  

“第一维度发生改变了,第二维度再怎么变也不会强过第一维度。”在浙报传媒研究院院长丁建刚看来,当前包括嘉兴、昆山等在内的环沪“卫星城”受到了上海这样的一线城市预期改变的影响。这种城市之间、区域之间比较的“第二维度”深受“第一维度”即经济和社会发展、金融货币政策、房地产市场政策等大势的影响。在现阶段整个市场,甚至包括“卫星城”所围绕的城市都处在下行阶段,所以“卫星城”的优势也很难逆转第一维度。 

值得注意的是,大多数业内人士认为,环沪楼市迎来的不是大起后的大落,而是更稳定的市场状态。  

“环沪楼市的表现跟整个市场的表现是一样的,是基于市场供需的关系开始出现的趋缓现象。一些环沪城市和上海郊区楼盘在价格方面出现20%左右的调整,我觉得也都是很正常的一种修复的状态。”陈晟向记者直言。  

“未来楼市将进入横盘时代,房企将减少拿地、政府小幅下调地价,房价将在双向限价区间内小幅波动,并在未来一年内保持底部平稳,成交量也将在明年中期恢复平稳,”欧阳捷认为,环沪楼市短期内不会再有过去的火爆场面了,预计未来成交量都将保持在高峰期的六成左右,“这一相对低位将是新常态”。  

陈晟谨慎地表示,“我觉得现在还是一种大稳定、小动荡的这么一个局面”。其也预测,这种情况还会要持续到明年甚至到下半年,在政府限价的要求之下,“现在是把之前2016年、2017年过快的涨幅进行修正或者说恢复的这么一个过程。”

来源:华夏时报

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