2020年,楼市“小周期”已成定局!“天南地北”或成四大赢家

【1】楼市政策调整走向公开化，2020年楼市“小周期”成定局

12月10日，根据苏州张家港房地产权登记中心工作人员确认，张家港地区执行了2年的“限售”政策正式取消。

这就意味着在粤港澳大湾区六大城市接连楼市政策“松绑”之后，政策效应正式扩大化，并呈现出“由南向北”传递的趋势。

其实自从11月份，多家官媒连续传递“2020年楼市政策将走向因城施策、房地产是经济增长的压舱石及经济稳定器”的信号之后，各个地方就已经开始连续调整楼市政策，我们认为明年将会迎来更大范围的政策微调。

2020年，楼市“小周期”行情已成定局，这一轮小周期的着力点，就是政策微调！

回顾上一轮中国楼市周期，还要回顾到2009-2016年的五年“大周期行情”，2008年次贷危机爆发，从而迎来“4万亿”救市计划，在那一次救市计划中，中国大部分城市的房价基本都实现翻倍，甚至有很多城市是好几倍。

2009年那一次的“大周期”行情的特点是“多管齐下”：不仅仅是取消楼市限购，同时还有税收政策的优惠扶持，货币政策的连续“降息降准”，从而持续吹大房价。

而2020年这一次仅仅基于楼市政策“微调”产生的行情，我们认为只会是一次“小周期”行情，尤其是货币政策的缺席会让明年楼市走势少了一个“催化器”。

但是历经三年之久的楼市需求，一旦在明年集中爆发，仍然具有不可低估的“小宇宙”力量，2020年楼市“小周期”行情几成定局。

那么明年买房，哪些板块最值得关注呢？

我们认为，哪些板块由于政策压制需求越严重，哪些板块就越值得买入，因为一旦政策松绑，其“报复性”反弹的力度就越大。

【2】城市群时代的“政策微调”，“天南地北”或成较大赢家

新时代的“楼市微调”不同于过往，在经济下行压力持续加大的背景下，人口及产业的集聚性会越来越明显，从而引发了中国快速进入“城市群”时代。

尤其是三大城市群的规划纲要已经全部出台，未来将会聚集中国超过50%的就业人口及GDP规模，是楼市投资的优选地带。

排名前列，2020年楼市较具“爆发力”的板块之“海南自由贸易港”，全面对标“香港”。

根据海南省工信厅总工在较新论坛的透露，海南省将会在2020年二季度出台并实施自由贸易港政策体系，海南的开放程度将会对标“香港”、“新加波”和“迪拜”等。

总工特别强调，“自由贸易港不同于自贸区，是货物、资金、人流、数据等全方位的开放”，潜台词直接把海南对标全世界最牛逼的自由贸易港目的地——香港。

资金可自由兑换，转口贸易零关税，互联网开放等，估计在海南基本上没有障碍了，未来的海南楼市，缺的只是一个政策松绑了。

第二，京津冀政策“牺牲品”：北三县，2020年有望迎来房价理性回归。

如果说自从2016年的新一轮调控中，哪个城市伤害较大，那无疑就是环京地区了：销售量几乎归零，房价直接腰斩，市场直接将其“妖魔化”。

2017年9月出台的《北京城市总体规划2016-2035》中，提出“通州城市副中心和廊坊北三县地区的协同发展”，这给了环京地区打了一剂强心针。

在北京新版城市规划中，明确提出两点：排名前列，北京中心城区的人口及产业要有序疏解到通州及北三县地区。第二，推动北京基础设施向北三县延伸。

如此重磅利好，也无力拉动北三县房价回归理性，核心原因还是在“限购政策过于严厉”，2020年的“小周期”行情对北三县地区意味着一个巨大的机会。

第三，珠海横琴岛，粤港澳大湾区协同发展的“集大成者”，珠港澳深入一体化将会推动该片区“迅速崛起”。

众所周知，粤港澳大湾区规划的核心目的，就是要帮助“港澳”快速融入内地，实现区域深入一体化发展战略，而这个战略的核心支点就是“横琴岛”。

横琴岛在整个粤港澳大湾区中的定位是：粤港澳深入协同发展区，未来要打造成为香港、澳门、广东三地的深入协同发展区域，要同时具备三地的基本属性。

目前横琴岛已经基本实现了澳门单牌车的自由出入，未来还要酝酿出台香港单牌车的自由出入，一旦出台，横琴岛将会成为澳门、香港人的直接后花园。

更直接的判断是，我们认为横琴岛极有可能会在海南之后，成为第二个“自贸区升级为自贸港”的地区，港珠澳协同发展区必然是一个充分国际化的自由贸易港。

第四，长三角的“生态绿色一体化发展示范区”有望后者居上，成为东部地区楼市价值高地之一。

2019年12月1日，《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》正式公布实施，在这个规划纲要里，专门有一章对《生态绿色一体化发展示范区》进行了详细描述。

而早在11月19日，国家发改委就对这个区域专门有过一个总体发展方案，可以说是“国家重大发展战略之一”，也是长三角优先发展区域。

综上所述，在中国逐渐进入城市群时代的楼市“小周期”行情，我们认为“天南地北”之“海南、北三县、珠海横琴及青嘉吴地区”是未来较具潜力的板块，或将成为新一轮楼市的较大赢家。