2020年,楼市“小周期”已成定局!“天南地北”或成四大赢家

搜狐焦点长春站 2019-12-12 13:23:58
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【1】楼市政策调整走向公开化,2020年楼市“小周期”成定局 12月10日,根据苏州张家港房地产权登记中心工作人员确认,张家港地区执行了2年的“限售”政策正式取消。 这就意味着在粤港澳大湾区六大城市接连楼市政策“松绑”之后,政策效应正式扩大化,并呈现出“由南向北”传递的趋势。 其实自从11月份,多家

【1】楼市政策调整走向公开化,2020年楼市“小周期”成定局

12月10日,根据苏州张家港房地产权登记中心工作人员确认,张家港地区执行了2年的“限售”政策正式取消。

这就意味着在粤港澳大湾区六大城市接连楼市政策“松绑”之后,政策效应正式扩大化,并呈现出“由南向北”传递的趋势。

其实自从11月份,多家官媒连续传递“2020年楼市政策将走向因城施策、房地产是经济增长的压舱石及经济稳定器”的信号之后,各个地方就已经开始连续调整楼市政策,我们认为明年将会迎来更大范围的政策微调。

2020年,楼市“小周期”行情已成定局,这一轮小周期的着力点,就是政策微调!

回顾上一轮中国楼市周期,还要回顾到2009-2016年的五年“大周期行情”,2008年次贷危机爆发,从而迎来“4万亿”救市计划,在那一次救市计划中,中国大部分城市的房价基本都实现翻倍,甚至有很多城市是好几倍。

2009年那一次的“大周期”行情的特点是“多管齐下”:不仅仅是取消楼市限购,同时还有税收政策的优惠扶持,货币政策的连续“降息降准”,从而持续吹大房价。

而2020年这一次仅仅基于楼市政策“微调”产生的行情,我们认为只会是一次“小周期”行情,尤其是货币政策的缺席会让明年楼市走势少了一个“催化器”。

但是历经三年之久的楼市需求,一旦在明年集中爆发,仍然具有不可低估的“小宇宙”力量,2020年楼市“小周期”行情几成定局。

那么明年买房,哪些板块最值得关注呢?

我们认为,哪些板块由于政策压制需求越严重,哪些板块就越值得买入,因为一旦政策松绑,其“报复性”反弹的力度就越大。

【2】城市群时代的“政策微调”,“天南地北”或成最大赢家

新时代的“楼市微调”不同于过往,在经济下行压力持续加大的背景下,人口及产业的集聚性会越来越明显,从而引发了中国快速进入“城市群”时代。

尤其是三大城市群的规划纲要已经全部出台,未来将会聚集中国超过50%的就业人口及GDP规模,是楼市投资的首选地带。

第一,2020年楼市最具“爆发力”的板块之“海南自由贸易港”,全面对标“香港”。

根据海南省工信厅总工在最新论坛的透露,海南省将会在2020年二季度出台并实施自由贸易港政策体系,海南的开放程度将会对标“香港”、“新加波”和“迪拜”等。

总工特别强调,“自由贸易港不同于自贸区,是货物、资金、人流、数据等全方位的开放”,潜台词直接把海南对标全世界最牛逼的自由贸易港目的地——香港。

资金可自由兑换,转口贸易零关税,互联网开放等,估计在海南基本上没有障碍了,未来的海南楼市,缺的只是一个政策松绑了。

第二,京津冀政策“牺牲品”:北三县,2020年有望迎来房价理性回归。

如果说自从2016年的新一轮调控中,哪个城市伤害最大,那无疑就是环京地区了:销售量几乎归零,房价直接腰斩,市场直接将其“妖魔化”。

2017年9月出台的《北京城市总体规划2016-2035》中,提出“通州城市副中心和廊坊北三县地区的协同发展”,这给了环京地区打了一剂强心针。

在北京新版城市规划中,明确提出两点:第一,北京中心城区的人口及产业要有序疏解到通州及北三县地区。第二,推动北京基础设施向北三县延伸。

如此重磅利好,也无力拉动北三县房价回归理性,核心原因还是在“限购政策过于严厉”,2020年的“小周期”行情对北三县地区意味着一个巨大的机会。

第三,珠海横琴岛,粤港澳大湾区协同发展的“集大成者”,珠港澳深入一体化将会推动该片区“迅速崛起”。

众所周知,粤港澳大湾区规划的核心目的,就是要帮助“港澳”快速融入内地,实现区域深入一体化发展战略,而这个战略的核心支点就是“横琴岛”。

横琴岛在整个粤港澳大湾区中的定位是:粤港澳深入协同发展区,未来要打造成为香港、澳门、广东三地的深入协同发展区域,要同时具备三地的基本属性。

目前横琴岛已经基本实现了澳门单牌车的自由出入,未来还要酝酿出台香港单牌车的自由出入,一旦出台,横琴岛将会成为澳门、香港人的直接后花园。

更直接的判断是,我们认为横琴岛极有可能会在海南之后,成为第二个“自贸区升级为自贸港”的地区,港珠澳协同发展区必然是一个充分国际化的自由贸易港。

第四,长三角的“生态绿色一体化发展示范区”有望后者居上,成为东部地区楼市价值高地之一。

2019年12月1日,《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》正式公布实施,在这个规划纲要里,专门有一章对《生态绿色一体化发展示范区》进行了详细描述。

而早在11月19日,国家发改委就对这个区域专门有过一个总体发展方案,可以说是“国家重大发展战略之一”,也是长三角优先发展区域。

综上所述,在中国逐渐进入城市群时代的楼市“小周期”行情,我们认为“天南地北”之“海南、北三县、珠海横琴及青嘉吴地区”是未来最具潜力的板块,或将成为新一轮楼市的最大赢家。

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