都说北上广深房价永不倒,看看隔壁日本。让人心惊胆战

现在国内市场的共识是三四线城市人口流出供应过剩房价下跌压力大，但北上广深四大一线城市汇集优势资源人口不断流入是楼市的安全港，即便楼市崩盘也不会受影响，那么这种看法有国际经验支持吗？可以看下日本经验，这是日本六大一线城市东京、, 横滨、名古屋,、京都、大阪和神户的地价走势。

，而这是日本除六大一线城市外其它城市地价走势

，六大一线城市住宅地价指数90年到15年下跌75%，同期除六大一线城市外地价指数下跌47%，一线城市跌幅远高于二三四线城市！这个结果可能令人感到诧异，那么是因一线城市人口不再流入造成的吗？并非如此，比如日本总务省发表的《人口移动报告》表明，２０１４年日本首都圈（东京都及周边三县）的流入减去流出的净流入人口为１０９４０８人，比上年增长１２８８４人，连续１９年增加，表明日本人口从村镇以及地方城市流入大城市的速度进一步加快。尽管一线大城市人口连续19年增加而二三四线城市人口不断减少，但依然是一线城市房价下跌得更厉害。这说明日本一线城市尽管有良好的人口基本面，但因当初房价泡沫吹得比二三四线城市要大得多，脱离真实收入和租金的支持的程度更高，人口流入这点利好远不能抵消泡沫破灭的利空造成反而跌幅更大。

另外还有有趣的一点，从日本经验看，不管一线城市还是二三四线城市，商用房在90年地价都远高于住房，但如今商用房地价却都低于住房，目前国内商用房地价也是远高于住房，如果按照日本走势，将来商用房跌幅也会更大，商用房的泡沫比住房更大。

所以别再喊北上广深永远涨了，真要跌起来，泥沙俱下