这你得迷信:“限房价、竞地价”的3点后市分析

搜狐焦点长春站 2019-12-03 10:03:53
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我国人口众多、情况远较其他国家复杂,政府的管理难度之大可想而知。所以国际上有人就说,管理中国或许是这个星球上最难的事了。 所以我特别理解并支持当前的各类房地产调控政策,并愿意为此做出自己的微薄贡献。也愿意就各种政策的可能性进行分析、提醒,为实现管理预期而出力。 北京已以“限房价、竞地价”的竞价方式,

我国人口众多、情况远较其他国家复杂,政府的管理难度之大可想而知。所以国际上有人就说,管理中国或许是这个星球上最难的事了。

所以我特别理解并支持当前的各类房地产调控政策,并愿意为此做出自己的微薄贡献。也愿意就各种政策的可能性进行分析、提醒,为实现管理预期而出力。

北京已以“限房价、竞地价”的竞价方式,出让了9幅地块。表面看上去,既然都“限房价”了,那么这种拍卖也就有利于稳定未来的房价了。

但且慢,如果市场价格能如此准确、稳定、有效地控制,那理论上房地产应该就不会出现目前的困局。

“限房价、竞地价”结果会如何呢?

在目前,由于货币的存量与增量都偏大,且有效土地越来越少、房企越来越缺地、政府也越来越缺地,城市所剩的有效地块都已具备“绝对财富”的特质。

因此这种出让竞价方式,必然导致地价同样高企,利润极度摊薄。如果遇到优质地块,出现“成交地价”超出所限的房价的可能性是非常大的。

也即,如果限定未来售价为6万/平米,但成交地价达到比如说6.5万/平米!“面粉价超过面包价”在这种拍卖下同样会出现。

那拿到地的房企怎么办呢?总不能真的做亏本生意吧?当然不会。对策其实可以很多,限制从来不能真正解决问题,只能带来更高的交易成本而已。

建成后,考虑到地价成本、建安成本、财务成本、人工成本、三年开发周期的合理利润等,6.5万/平米的地价,售价要达到10万/平米才能获取合理利润。

最终房企会怎么办呢?有3种办法。

以150平米的户型为例,以所限的房价计总价为900万元、而以合理利润计总价应该为1500万元,存在600万的差距。房企可能的对策是:

第一种,确实还是按900万/套签购房合同销售,但对不起,你要买房就必须搭配购买比如说一把椅子、或一个会员证等,这椅子或者会员证600万/把。

第二种,房企按900万/套将房子直接卖给自己,之后转变成二手房按照1500万销售,把二手过户费用再加进去。

第三种,房企建成后,项目全部销售给自己所控制的人头、新设公司,然后再转为二手房按照合理价格销售。

以上无论是哪种方式,其实都增加了交易成本从而会提高事实上的居住成本、购买成本。当然你会存在这个疑问:万一市道不好怎么办?

很好办,土地的供求刚性非常强、住宅的供需弹性非常小,对于“有效土地”来说,如果市道不好,原本有效地段就在加重的供求严峻态势的就会更恶化,土地成交会直跌冰点,从而导致房价回升。

你要记住5点:

1)中国大城市的有效土地越来越少、且不可逆转!政府手里也没啥地了。

2)限制都会使成本提高,只有自由交易才能降低成本、增加社会福利;

3)我税制不利于合法租赁,房企生存只能更多寄希望于不断获地开发。

4)人均收入逐渐提升,令时间成本渐高,对有效地段的需求会渐增而非减少。

5)房地产有社会总成绩单、总归入的特征,Left-Over剩余价值全取原则长存。

你也可以再仔细分析分析“100%自持地块”、“限地价、竞人才房比例”等出让方式的后势可能吧。有机会我们以后再讲。

最后说一句,人类摆脱不了土地、这是硬约束!我所说的“地球地球,地产之球”值得你傻傻地记住并迷信之。

也正因如此硬约束,也就不要把房地产的问题都推给政府,政府也别背上包袱,世上没任何政府能缓解这种硬约束。而市民呢,还是要自己多想、早想办法,不能等、靠、要!

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