嘉惠燕京府,到底该不该买?

长春惠买房 2018-04-11 15:49:00
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4.8日,清明节放假后的排名前列天,嘉惠燕京府正式启动认筹。房报君以为小长假后,上班排名前列天,售楼处不会有多少人,结果,应了宋丹丹那句话——鞭炮齐鸣、人山人海!人多到什么程度呢?现场都没有置业顾问搭理房报君,于是,房报君和3、5组客户一起,享受了置业顾问一对多、并且赶场子式的讲解服务。

4.8日,清明节放假后的排名前列天,嘉惠燕京府正式启动认筹。房报君以为小长假后,上班排名前列天,售楼处不会有多少人,结果,应了宋丹丹那句话——鞭炮齐鸣、人山人海!人多到什么程度呢?现场都没有置业顾问搭理房报君,于是,房报君和3、5组客户一起,享受了置业顾问一对多、并且赶场子式的讲解服务。房报君在想,有多少人像我一样,连产品都没仔细了解清楚,在现场 “热烈气氛”的鼓吹下,就交了5万的认筹金。于是,房报君决定好好静下心,分析一下嘉惠燕京府这个项目!

现场,我们采访了近30位购房者,选择嘉惠的理由,只有一点——

是嘉惠品牌的忠实拥护者,这次燕京府对面,就是东师慧仁学校,全部冲着品牌+学区来的。

↓ ↓ ↓

1) 高新南的燕京府,经开的一哥,赶超中海、万科

经开以外的人,可能不了解嘉惠地产,嘉惠在经开区的地位,就像万龙在宽城区,高新地产在高新区一样,算得上是“经开一哥”。而嘉惠在本土开发商里,不管是质量、用材、还是物业,甚至已经赶超了中海、万科,所以,嘉惠靠着低调、不炫耀,实打实的做项目,赢得了一批忠实粉丝。

2)再来说位置:四环内,相对稀缺

南四环以内的楼盘,很少——只有倚澜观邸、太阳世家。嘉惠相对于其他高端项目,相比吴中、高新地产、天茂湖等,位置有一定的优势。

3) 临近东师慧仁学校,就隔着一条道

虽然目前没有明确指出嘉惠是东师慧仁的学区,但是旁边的保利春天里,早早就划到了慧仁学区,加上周边没有其他学校,所以,学区房,基本是定论了。

产品、开发商、位置都有优势!但是抛开嘉惠的好,当房报君认真分析这个项目时,有以下3点不足。

1) 嘉惠本身并不高端,但是卖了一个高端价格

从园区看,容积率2.6,绿化率30%,是一个大高层+小高层的组合。容积率2.6,什么概念呢?有多密呢?参考恒盛豪庭,容积率2.4,楼挨着楼,把山户型,必须难见到阳光。

所以,如果想买嘉惠燕京府,建议不要买10层以下的低矮楼层,阳光稀缺!

感受一下恒盛豪庭2.4的压抑容积率

这两栋缺少阳光会特别明显

本身矮还被大高层包围

而且园区总占地,只有6万平,注定了园区内不会有任何大的景观带、或者中央景观轴。但是对比周边的高档小区,像吴中桃花源、天茂湖,都有大型集中的景观。

所以,从整体舒适度上考虑,嘉惠并没有高档小区那种“林荫成道、小溪流水”的居住氛围。

吴中桃花源/天茂湖实景

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2)做为高价盘,户型却差那么点意思

房报君见过好的户型,天茂湖的146平,客厅开间7.2米;吴中的140平户型,也是宽厅;而今年的90平左右的两房,良品柏宏筑福里,就让我很惊喜,90平能做到一梯一户,还有7平的超大电梯前室赠送,是户型里的“黑马”…

良品柏宏筑福里户型图

精彩、亮点的户型,在嘉惠燕京府,却没有看到。

嘉惠这次主打的是赠送,主要是以南、北露台为主,这种赠送,审批时易过,所以大部分开发商都用“非封闭阳台”的形式,偷面积,做赠送,不是什么新的产品形式,而且嘉惠主打的90平两房、130平左右的三房,户型平常、中规中矩。

这种户型,就是扔在市场上,任何一家开发商都一样,大家可以去对面的万浦小镇看看,户型基本一样。所以,嘉惠燕京府的户型,并没有真正的附加值和亮点。

左图嘉惠90平,右图万浦小镇94平

而燕京府130平的主力户型,位于9号楼里,虽然是南向设计成了7.2米的宽厅。但是,白白牺牲了南向卧室,才挤出来一个宽厅,130平户型——只有两室!只有两室!只有两室!这是,强行宽厅???

130平两房

南向一个卧室

北向一个卧室 

强行宽厅的户型

房报君承认嘉惠是一个很用心的开发商,质量、物业都没得说。住过的人,没有说“不好的”。

但的确,嘉惠地产在产品研发、户型升级上,是短板,没有创新,所以,这么多年,不管是嘉惠红山郡、还是嘉惠第5园,我们看到的似乎都是一样的产品——市场上较好销售的90平两房、130平的三房,燕京府也不例外,复制粘贴了以往的项目。

3) 配套有点愁人,尤其是交通

先说居住氛围,还差点高端的味道

对比临河街生活区的氛围,嘉惠周边略显“单薄”,只有保利春天里一个小区,商业只有麻辣烫、米线等小型社区商业,周边大一点的超市——是恒大绿洲附近的欧亚超市,或者是保利林语对面的欧亚超市。不管是哪个超市,都得开车出行,公交车啥的,基本是妄想了,南四环上据说有一辆神秘的124路,但很少看到…

所以,住在嘉惠的业主,必须得有车!!! 然而...有车之后的南四环也让你犯愁

小区东侧、西侧、北侧道路,都是双向单排车道,现在早、晚高峰已经开始堵车了,别问房报君是咋知道的,天天走这条路。

居住后,停车和出行,都是很大的问题,而少有宽敞的马路,就是项目南侧的南四环,业主以后接送孩子上学放学,也得过南四环,这条路——大车多、而且车速很快,尤其冬天,交通事故频发。嘉惠燕京府所在的这个路口,因为不是正南、正北的直通道路,所以也成为车祸的高发路段。

而房报君探盘时,发现一个很有意思的事,嘉惠的沙盘,开发商很聪明的忽略掉了“南四环”的概念,而标注的是“超达大路”。对周边不熟悉的人,可能不会注意到超达大路,其实就是南四环。。是故意的???嘉惠在我心里的好感,因为这一点,大打折扣!!!

项目区位图

 - 购买建议 - 

嘉惠目前释放的价格,9000-13000元/平。

这个盘适合有学区要求的、初级改善人群,只能说是初级改善,做不了终极置业,但是1万元左右的单价,买120-130平大户型,还有嘉惠的品牌支撑,从目前的房价看,是比较合适的。

但对刚需人群,买80、90平两室的,1.2-1.3万的单价,真的不建议购买,对面的吴中桃花源,马上要推出小高层,单价比嘉惠低1000元/平,天茂湖的5期也要推出了,单价1万左右,比嘉惠单价要低2000元/平。

而作为刚需人群,1.2万的单价入手,短时间内没有什么涨幅空间,价格基本置顶了。以后如果换房出售,价格升值空间太小了。

嘉惠的品质值得认可,但是燕京府的产品,却不是正经高端盘!希望本次探盘分析能为大家带来一些帮助,如果你想在南城置业,有任何疑问可以加我的个人微信,欢迎随时来问!

 

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