北京拟出让两宗不限价宅地 专家:房价上涨可能性加大

悦兮屋 2019-01-19 08:27:58
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  吴静,卢志坤   北京近期挂牌公示的2宗地块,迅速引发了外界对于后续房地产走向的猜测。   2019年1月9日,北京市规划和自然资源委员会网站发布了2019年第一次土地使用权出让预申请公告。其中,朝阳区孙河区域的两块住宅用地拟于近期挂牌出让,外界聚焦于这两宗地块均不设定住宅销售限价的信息。   

  吴静,卢志坤

  北京近期挂牌公示的2宗地块,迅速引发了外界对于后续房地产走向的猜测。

  2019年1月9日,北京市规划和自然资源委员会网站发布了2019年第一次土地使用权出让预申请公告。其中,朝阳区孙河区域的两块住宅用地拟于近期挂牌出让,外界聚焦于这两宗地块均不设定住宅销售限价的信息。

  据《中国经营报》记者了解,这是孙河区域仅剩的两宗住宅用地,一宗是纯住宅用地,建设用地面积约4万平方米,容积率为1.1,交易起始价为24.49亿元;另一宗是住宅混合用地,建设用地面积约为3.2万平方米,容积率为1.5,土地面积交易起始价为23.89亿元,两宗地的预申请保证金均为1300万元。

  记者从北京市土地交易市场获悉,孙河这两宗地块除了取消销售限价之外,在拿地方面没有其他优惠政策,预申请保证金需按照官网所挂出的要求,即1300万元足额缴纳。相关工作人员表示,目前已有三四家企业前来咨询,但不方便透露具体企业信息。

  2019年1月17日,当记者再次向土地交易市场咨询时,负责孙河区域的工作人员称,“目前还没有确定具体竞拍时间,虽然咨询的企业很多,但是真正确定说想参与竞拍的还没有。因为没有交保证金的企业,所以到现在还只是预挂牌。”

  对于此次孙河两宗住宅用地取消销售限价的政策考虑,记者多次拨打北京市规划和自然资源委员会办公室电话,但无人接听。

  限竞房成北京土地市场主流

  过去几年,北京土地市场供应逐渐增加,主要体现在限竞房地块上。所谓限竞房地块,指的是北京市国土部门按照“限房价、竞地价”方式出让的土地,这类地块限定了商品住宅销售价格,且购买后5年内不得出售。

  “限竞价就是这样,按照规划指标,挂牌出让的时候,将规划指标也一并列出,各家竞标企业,在按照这个规划指标的基础上,提出自己的条件,最终根据最优条件,取得土地的开发权。”一位负责土地投资的业内人士向记者解释。

  2018年,限竞房项目供应占据北京市土地市场主流。据统计,2018年北京市成交的52宗住宅地块中,合计规划建筑面积为624万平方米,其中有51宗是限竞房或共有产权住房地块,其中限竞房成交40宗,成交建筑面积近500万平方米;共有产权住房成交10宗,成交建筑面积超100万平方米,另有一宗地块为限竞房含共有产权住房。

  中原地产首席分析师张大伟给出一组数据:2018年,北京土地出让金1682.92亿元,其中住宅地块合计52宗,在住宅地块中,纯限竞房住宅部分合计有388万平方米,2017年为443万平方米。

  如果细分住宅土地用途,北京市2018年共有产权合计11宗地,100.38万平方米;限竞房42宗地,388万平方米。2017年分别是共有产权28宗地,302万平方米;商品房及限竞房44宗,442.5万平方米。

  中原地产研究中心统计数据显示,目前北京累计供应的限竞房土地合计已经多达86块,限竞房住宅规划建筑面积高达830万平方米。按照“90/70”(即70%的住房为户型在90平方米以下)计算,北京已经成交出让的土地将形成超过7万~8万套限竞房。

  张大伟预计, 2019年年初将再次出现土地市场供应井喷。从1月9日孙河挂出的这两宗不限价地块之后,2019年1月将有25宗土地出让,合计多达17宗是住宅土地,其中包括最近挂牌的3宗集体土地共有产权房。预计1月土地出让金合计将超过300亿元。

  “北京市场过去2年土地供应高峰逐渐开始反映到住宅房源数量上,预计后续还将有大量上市,购房者开始全面观望。”张大伟说道。

  后续效果引关注

  尽管限竞房项目已成北京土地市场供应主流,但低迷的成交量和销售去化压力使欲接手的企业十分谨慎。据统计,2018年北京土地转让中的“流拍率”达到10%,创2012年以来最高水平,接近2017年的3倍。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,从北京孙河此类地块的出让情况看,明确了不限价,实际上信号意义很强,即目的是为了打消房企的顾虑。

  “很多限竞房,在挂牌的时候约定了条件,而施工材料和人工成本,都是由市场再决定,所以整个建设成本会上涨,特别是一些长租房,这样导致成本不可控,所以算不过账,风险比较大。”一位业内人士指出。

  严跃进告诉记者,过去北京土地市场降温比较厉害,尤其是限价和配建,使得房企拿地的积极性严重下降。

  张大伟指出,从土地市场的溢价率看,刷新数年来的最低点主要原因是所有土地全部限价,而限竞房市场非常惨淡,全面进入“卖不完时代”。

  “而现在类似不限价的说法,很显然是土地出让部门很有意识的提示。类似提示也是希望房企积极拿地。所以虽然是很具体的地块,但是信号意义很强,即在当前土地市场遇冷的情况下,土地出让部门主动给予各类积极信号,目的是为了促进土地交易和供地计划的完成。”严跃进表示。

  严跃进继续道,但类似土地出让的要求,简单来看,还不能理解为限价政策的退出。“可以理解为持续性的‘限地价’和‘限房价’,已经引起了部分房企拿地的犹豫。随着此类宽松类信号的出现,很大程度上也有助于后续房企预期的调整。当然反过来也可以看出,因为没有限地价,所以未来房价上涨的可能性相对是加大了。但还需要后续关注此类不限价土地入市的影响。”

  张大伟指出,实际上这两宗地块不是最近几年的第一次不限价地块。2018年11月,延庆区延庆新城03街区会展中心东侧地块土地一级开发项目(二期)YQ00-0003-0010等地块,地块成交不限价;另外在2018年10月,北京市丰台区南苑石榴庄0517-L02地块,也不限制价格。他表示,不限价土地供应,对市场来说短期毫无影响,天量井喷供应将明显抑制2019年北京房地产市场。

来源:中国经营报

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