降利率,重提货币化安置,这个城市在地产圈干了件大事

郑州，在过去的2021年有多难，相信全国的朋友应该都清楚，郑州的720超级洪水加上多轮疫情的肆虐，让整个郑州遭受巨大的打击，造成一个很可怕的后果是，没人敢消费了。

作为大宗消费品的房子更是如此。

为什么是河南郑州？

春节前后，豫系房企经历了集体的放长假，集体大规模裁员，大量员工讨薪，就连全国知名的建业地产，也爆发了危机。河南房企的集体趴窝，是跟重仓郑州房地产市场有密切关系的，而郑州房地产去年的表现，可谓是非常难看。

 遭遇了难得一遇的水灾，让很多房企的售楼处关闭了很长时间，而且导致的工期延误以及水灾损失，更是难以估量。比如，建业发的那封求救信里面，就讲到自己的足球小镇项目，就因为水灾导致损失在40亿元以上。后来，郑州又遭遇了疫情，销售一度又受到了长时间的影响。

  就这两个因素，导致整个郑州去年的销售金额，比2020年同期下滑了超过22%，而销售面积，更是下滑了约25%。这样严峻的形势面前，重仓郑州单一市场的河南房企，无一不困难重重。因此，在摆在眼前的困难面前，郑州确实需要比其他城市做得更多，这是郑州的独特之处。

  如果从这个层面来看，郑州的做法可能在全国，不具有广泛的操作价值，在其他城市如法炮制的可能性偏低。但是从今年二月份的销售数据来看，比今年1月份又有很大的下滑，各地政府都还是面临很大的压力的，毕竟当下的政府一切开支，还是离不开土地财政。

 郑州做了什么？

3月1日，郑州市人民政府办公厅颁布了《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，涉及房地产的19条相关法规，在地产圈内引发了相当大的震动。这里面的文件精神，有很多层意思，当然就差直接说要拯救房地产了咱就不提，单单说说这些事。

      一是二手房买卖，可以自由选择是否提供票据，如果没有提供的，可以按没有票据，按核税价的1%赚征收个人所得税。这一点可谓是直接利好二手房交易的，以前郑州市仅次于北京的，严格执行20%个人所得税的城市，个人买卖住房都会考虑这方面的税。税负间接降低后，无疑会大大刺激郑州的二手房交易。

      二是老人投靠子女和近亲属的，允许投靠的新家庭，再购买一套住房。这个口子就开得有点大了，实质上市放松限购了，这是郑州迈出的一大步。这对于短期增加市场购买力，会有很大的刺激作用。

      三是有一套住房，并且结清了贷款的，再次购买住房用于改善的，可以去拿首套房的标准给予贷款政策，降低了首付比例。以前有房的购房者，再买二套房的首付比例，都是60%，现在直接下调到了30%，这个刺激作用可想而知。

      四是要求金融机构给予信贷支持，鼓励机构对困难房企展期、续贷，缓解大家的资金压力。

五是推行货币化安置，鼓励群众购买商品房，并且采取政府回购、回租等方式,盘活转化为保障性租赁住房、 共有产权住房。

郑州在此背景下出台“楼市”政策，对其他城市具有很强的示范效应，类似“救市”情况后续或许也将在其他城市出现。

 哪类城市大概率会跟进？

整体来看，压力二三线城市为市场减压的需求较为强烈，大致可以分为三类。

首先，房地产库存高企、去化周期超24个月的压力城市。比如，30个二线城市中，哈尔滨、大连、兰州、长春、呼和浩特和青岛库存消化周期已超过2年，以北部内陆城市居多。而三四线城市形势更为严峻，整体去化周期也高达21.09个月，66城中有32城去化周期在20个月以上；

第二类，土拍流拍率过高且土地财政依赖度高的城市，这类城市放松的动机更为强烈；

第三类，房价下滑过快的城市。为了减缓市场下行压力，扭转房价看跌预期，这类房价下滑过快或者落地“限跌令”的压力城市更有必要托底楼市，且救市政策力度或将更为强劲。

从“政策”的内容来看，主基调仍然是以稳定市场为主。需求端限购方面可调整空间较小，主要围绕调整首付比例，调整“认房又认贷”为“认房”或“认贷”，以及货币化安置等方面。供给端的调整或将多一些，比如土地出让规则、房企减负方面。

2022年各地依然延续“因城施策”的政策思路，郑州此番“救市”对于市场预期的恢复有积极的推动作用，后续将会有更多城市由于市场下行压力而采取放松调控甚至“救市”的动作， 当前房地产市场依旧面临较大的下行压力，行业仍处于筑底修复阶段，接下来三四月能否实现“小阳春”，这对行业信心的恢复有着至关重要的作用，否则市场仍将继续以观望为主。（本文综合 丁祖昱评楼市、地产观察等）