从粗放式开发到精细化发展 2018年东北商业市场盘点

关于“投资不过山海关”的论调，总是会让人对东北的商业持有一种刻板印象。然而，尽管东北地区的经济在此前经历过起伏，但是其仍在以一种相对平稳的、持续更新的态势向前发展。放眼全国，当2018年的商业市场受到无人零售、共享经济等行业的消极影响而略显动荡时，东北的商业市场却依旧在按部就班的发展之中，并且今年各省会城市在新项目、新品牌、新业态等方面均有不同程度的突破，增强了城市的商业活力。日前，RET睿意德就2018年东北商业市场的种种表现进行简要的概括和总结，以供业内人士参考。

新项目·基于市场发展态势稳步增长

城市商业发展的程度与经济、人口消费能力等因素呈正相关，与此同时，其也影响发展商的进驻以及商业开发的策略。2018年，沈阳、长春、哈尔滨三座城市均有新项目入市，而项目所呈现的不同特点也与城市商业市场的发展现状息息相关。

就新增项目的数量及体量而言，2018年沈阳新增入市项目9家，包括佳兆业广场、K11、嘉里城、招商花园城、万科·鹿特丹生活广场等，体量为71.6万平，同比去年增长42.2%。整体来看，沈阳在2018年迎来商业的集中释放期，且不乏品质型、知名度较高的项目，这一方面得益于城市经济的回暖、消费者需求的升级；另一方面也得益于区域及板块发展的日益成熟。而从沈阳往年加之今年新增项目的类型及分布区可以判断出城市级商业向区域型、社区型商业分化的进程正在逐渐加速。与沈阳增长的趋势不同，2018年长春新增入市项目相较于2017年的11家有所减少，其中具有代表性的项目有：奥莱类-长春赛特奥莱；区域型商业-欧亚汇集；社区型商业-钻石活力汇Vitality、万豪世纪广场等。就近两年新增的项目来看，长春的商业市场也呈现区域化、社区化的趋势，且尽管2018年长春市场的新增商业项目不及去年之多，但是参照此前几年仍旧是稳步发展的态势。

对比之下，近几年哈尔滨城市的商业发展程度并没有沈阳及长春活跃。然而，随着2018年底卓展二期、王府井·泛乐城的相继入市，品牌开发商极具能力的商业运营手段和经营实力也将为城市吸纳更多的一线品牌，以此带动冰城商业的发展，增强城市商业活力。

新品牌·新商业空间带动品牌布局

品牌在选择是否进驻一座城市时通常会有自己的考量。相比二线城市，其更愿意选择北京、上海等强一线城市而进驻，一方面是由于城市经济发展程度更高；另一方面是由于一线城市的白领阶层更多，且消费者探索和接受新事物的能力普遍更强，有利于品牌的发展。2018年，沈阳、哈尔滨均迎来一线知名品牌的首次进驻。其中Vera Wang、乐高探索中心、TIME VALLEE等品牌均选择在沈阳开出其在东北的首店；而Valentino、Bottega Veneta、Tory Burch、Jimmy Choo等则开出了品牌在哈尔滨的城市首店。其实，对于品牌商来讲，在考量城市经济、消费力等硬性指标外，知名开发企业所打造的新商业空间对其也是一种强有力的吸引和带动。据统计，2018年沈阳首进的品牌中80%选择在K11、嘉里城等新场子内亮相。而哈尔滨也因为卓展二期的全新营业，吸引了一批奢侈品牌及轻奢品牌的布局。

△ 哈尔滨卓展二期的国际名品（来源：卓展购物中心哈尔滨店公众号）

不同于沈阳和哈尔滨，尽管长春在2018年同样有新增商业项目，但由于多数为区域型或社区型的商业项目，定位以吸纳和满足周边居住人口的基本生活需求为主，因而这些项目所引进的零售、餐饮等业态的品牌多为常见的大众消费品牌，如：以肯德基为代表的知名快餐等。不过，在休闲和娱乐方面，发展商则有意识的选择一些市场上相对新颖且具有体验性的品牌，以带动项目的人气，例如欧亚汇集与奥地利AST打造的冰上赛车、日式温泉品牌极乐汤等。

此外，近年来随着消费升级的愈演愈烈，当年轻一代消费群体逐渐成为消费主力军，以身份和地位为符号象征的奢侈品已不再对其构成吸引力，相反情感战胜了物欲，个性的彰显比符号的追逐更为重要。因而，倍受关注的轻奢品牌、潮牌、设计师品牌开始逐渐从一线城市下沉，目前来看，沈阳的品牌市场已经呈现出这种发展趋势，而长春、哈尔滨仍需一段发展时日。

新业态·重文化、重互动、重体验

商业发展的核心是人，而人的需求又是不断变化的，因此针对消费者的品牌升级、业态创新就成了商业运营中常用的重要手段。2018年沈阳、长春、哈尔滨在商业的业态均有不同程度的创新，而这种创新则可以用“重文化、重互动、重体验”来形容。沈阳K11的开业不仅带来了全球排名前列的“国家地理探险中心”、东北排名前列乐高探索中心、海洋探索中心等体验性强的儿童、娱乐业态以此吸引更多家庭；而且还打造了内地第4个“chi K11艺术空间”，通过邀请国内外知名的艺术家、策展人举办艺术展览，进一步丰富了商业空间的功能。

此外，尽管长春鲜少全国性知名的商业发展商，但基于对消费者需求变化的敏锐洞察，长春本土开发商对新业态的开发和引进能力仍然不可小觑。2018年底开业的欧亚汇集引进了亚洲排名前列冰上赛车、东北排名前列大型日式温泉极乐汤，同时也涵盖了室内动物园、宠物乐园、鲜花·水族集市、儿童马术俱乐部等全新商业业态。这些极具体验性的业态，将在日后逐一呈现，不仅能在不同纬度上满足不同消费者的需求，而且也将进一步增强购物中心在市场中的竞争力。

相较于新业态的受欢迎，传统业态在2018年进行了策略性的调整。作为全球较大的零售商，沃尔玛于2018年接连关闭哈尔滨的四家店，这意味着沃尔玛正式告别哈尔滨。而在消费者的需求从大众化升级为精品化的过程中，大型商超、卖场的发展势头逐渐减弱，精品超市的崛起已成为一种必然。在王府井泛乐城Mall于2018年9月举行的项目推介会上，盒马鲜生就作为“新零售”以及精品超市的典范被首次引入。此外，腾讯视频好时光、当当书店等融合多种业态的集合店也被引入。而这些说明了哈尔滨的商业市场具有一定的开放性和创新性，新业态有更大的发展空间。

旧事物的消亡，意味着新事物的发展，而发展是持续变化的结果。随着市场越来越开放，发展商越来越了解消费者的需求，城市的商业将会终结粗放的开发模式而愈发精细和深入人心。2019年已来，显然，新生机已来，对于东北商业市场更是如此。