抛下“刚需”的公积金贷款 还会是有理想的制度吗?

搜狐焦点小雯议房 2018-09-16 08:38:56
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多地对公积金贷款的收紧无疑反映出政府对整治炒房的决心,而北京公积金新政的出台无疑证明调控还在加深。 中房报记者唐珊珊北京报道 9月13日,北京住房公积金管理中心出台公积金贷款新政:贷款额度与缴存年限挂钩,缴存超11年,才可贷120万元;“二套房”既认房又认贷,二套较高贷款额度降至60万元;首付比不再

多地对公积金贷款的收紧无疑反映出政府对整治炒房的决心,而北京公积金新政的出台无疑证明调控还在加深。

中房报记者唐珊珊北京报道

9月13日,北京住房公积金管理中心出台公积金贷款新政:贷款额度与缴存年限挂钩,缴存超11年,才可贷120万元;“二套房”既认房又认贷,二套较高贷款额度降至60万元;首付比不再统一20%,普通住宅35%,二套非普通住宅80%;城六区到6区外买房可上浮额度,东城、西城区上浮20万元,朝阳、海淀、丰台、石景山区上浮10万元。

以上政策将从9月17日正式施行。贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,此次北京公积金政策的调整会进一步减弱需求。在二手房交易中使用公积金贷款加商业贷款组合贷的方式占多数。公积金贷款尽管额度有限,但其利率较低,能够帮助购房者减轻贷款压力,这是公积金制度设计的本意。

置换人群受影响较大

就在公积金新政传出的当天夜里10点左右,某限竞房购房群陷入恐慌,群里有不少购房者是采取了“组合贷”形式,新贷调整后则意味着他们可能要放弃公积金贷款,改为全商业贷款,购房成本会相应增加。一位群名为豆米的单身购房者,去年刚满5年社保,有资格购房,计划购买该限竞房一套面积为90平方米的普通住宅,网签价为300万元(小于评估价),首付105万元,如果组合贷款申请成功,所需贷款的195万元,可用公积金贷120万元,商业贷款贷75万元,由于公积金贷款利率低于商业贷款利率,每月可以少还不少,但新政打乱了豆米的计划。

位于亦庄开发区的我爱我家工作人员刘力也在接到客户电话后,紧急赶往门店,距离9月17日不到三天时间,能否赶在行政实施前办完网签将决定着业主的贷款额度多少。刘力手上的客户有3个是使用住房公积金的客户,如果使用商业贷款,则额度贷不到原计划的120万元,也就意味着他们的首付需要提高。

虽然在实际购房中,使用住房公积金的贷款比率要少于商业贷款,但需要注意的是,在使用住房公积金贷款的人群中,“刚需”占了较高比例,而在这些“刚需”中,参加工作5年到7年的人群又是“刚需”购房群体中的主力军。而新政中的缴存11年,才可贷款120万元无疑会迫使“刚需”走上商业贷款或全款的道路。

而受到此次调整影响较大的人群可分为两类:一类是首付低于100万元的刚需,另一类是置换人群。排名前列类人比较少,这种属于用纯公积金贷的钱更多,商贷不划算。买的房子一般在200万元以下。首付高于一百万的刚需,一般都选择纯商贷或者组合贷,但其实组合贷并不太划算,组合贷虽然月供可以低一千块钱左右,不过房子的评估价低,首付会高一点,不怎么划算;第二类是置换人群,这类人群往往是有贷款记录,二套房走商业贷款贷不多少钱,但是选择公积金贷款可贷120万元,这部分人群受到的影响较大。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,此次北京公积金政策的调整会进一步减弱需求。

在目前商业信贷保持紧缩的状态下,消费者本身的购买力就受到制约。公积金政策调整不仅影响低总价刚需市场,还会对换房链条“釜底抽薪”影响中高端改善市场。由此估计,四季度北京房地产市场的情况不容乐观。

从目前北京市场现状来看,政策端并不需要进一步加大调控力度。贝壳研究院Real Data数据库显示,上半年3、4、5月份二手房市场成交量有所复苏,但仍处于适度水平。6、7、8月二手房成交持续回落,三个月累计下跌46.2%。房价自调控以来一直处于平稳的阶段。新增房源和客源以及带看客源量均不断下滑,市场整体表现较为低迷。

未来公积金提取难度将增加

新政调整后规定:公积金只能买户籍地或者户籍所在省会的住房。新政也将规范购房提取业务,不再是购买任何城市的住房都能在北京提取公积金。据悉,除了购买位于北京市行政区域内的住房,提取公积金仅限于购买本人及配偶身份证、户口簿记载的县、市或户籍所在地的省会城市内的住房。还需要注意的是,如果住房公积金缴存人及配偶在北京市行政区域内有购房提取记录的,不能办理异地购房提取。

此次调整原则上取消了《关于职工家庭突发事件提取住房公积金问题的通知》文件规定的重大疾病提取。与此同时,缴存人申请办理约定提取的,首次提取完成后,约定提取时间间隔调整为三个月、半年或一年。

对于进城务工人员与单位解除劳动关系的,如户籍是本地的,按照本地户籍人员的提取规定办理;如户籍是外地的,因工作变动前往外省市,已在当地建立住房公积金的,办理住房公积金异地转移;未在当地建立住房公积金的,住房公积金缴存人男年满55周岁、女年满50周岁,可办理销户提取。

新规不仅设置了提取门槛,也设置了使用门槛,对于月还款额不超月收入6成,收入不够将降低额度。新政规定:在保证借款申请人基本生活费用的前提下,根据借款申请人所申请贷款金额、期限及适用利率,按等额本息还款法计算的月均还款额,不超过借款申请人月收入的60%。按照北京平均还款额度来看,贷款人在算入基本生活费的基础上,月收入至少要达到11230元。

公积金是否会沦为“鸡肋”?

那么越来越难以取出的公积金是否会沦为“鸡肋”?中原地产首席分析师张大伟分析认为,北京公积金占交易比例不高、平均在20%左右,这个政策影响下预计会有至少一半需求将只能选择商业贷款或者全款。这个政策对刚需影响非常大,特别是年轻人,本来公积金贷款额度就很少,按照这个政策,公积金将基本离开刚需。从认房又认贷政策看公积金政策全面收紧。

公积金在以往购房中到底扮演了怎样的角色,使用率又如何呢?数据表明,住房公积金贷款主要用于首套房贷款的发放。《全国住房公积金2017年年度报告》显示,2017年全国发放住房公积金个人住房贷款9534.85亿元,其中,首套房贷款占贷款总额的85.63%。

租房方面,上述报告称,2017年,住房租赁提取金额444.76亿元,同比增长22.21%;住房租赁提取人数495.52万人,人均提取金额0.9万元。

由于住房公积金贷款的利率相对较低,自然也成为许多购房者优选的贷款途径。根据前述报告,公积金个人住房贷款利率比同期商业性个人住房贷款基准利率低1.65-2个百分点,2017年发放的住房公积金个人住房贷款,可为贷款职工节约利息支出1944.7亿元,平均每笔贷款可节约利息支出7.63万元。

北京不是首例,多地收紧公积金贷款打击“炒房行为”

在北京公积金新政出台之前,8月已经有多个城市先后收紧公积金贷款,用以打击“公积金炒房”行为。

广东提出,对于异地购房尤其是非户籍地非缴存地购房、非配偶或非直系亲属共同购房等申请提取住房公积金的情况,各地可结合自身实际情况阶段性停止实施该类型提取政策。同时,对于同一人多次变更婚姻关系购房和多人频繁买卖同一套住房等情况,不允许其申请提取住房公积金。

杭州住房公积金管理中心发布《关于规范改进住房公积金提取政策的通知》,职工在非本市及非户籍地购房及偿还住房贷款本息的,不得提取住房公积金。对同一人多次变更婚姻关系购房、多人频繁买卖同一套住房、非配偶或非直系亲属共同购房等申请提取住房公积金的,要严格审核住房消费行为和证明材料的真实性。

天津则提出,职工申请将本市行政区域外缴存的住房公积金转入本市的,转入前应在本市开立住房公积金账户半年以上,且连续逐月缴存住房公积金满半年。对于通过假离婚办理购房并申请提取公积金的人,将严格审核住房消费行为和证明材料的真实性。

多地对公积金贷款的收紧无疑反映出政府对整治炒房的决心,而北京公积金新政的出台无疑证明调控还在加深。一位住房公积金管理处负责人表示:北京此次调整公积金政策基本符合“房住不炒”的目标,在保障居民住房需求的同时,积极引导合理住房消费,鼓励阶梯式购房,打击房产投机。

来源:中国房地产报

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