4月楼市调控频繁:打响全国商业地产降首付排名前列枪,为何是兰州?

01 降首付！排名前列枪终于打响……

楼市的博弈越来越激烈了，同一天内甚至出现了“西边日出东边雨”的场面：一边是青岛废除前两天放松限购的决定；一边是“不怕死”的兰州出台颇为敏感的“降首付”政策。

4月14日，兰州市人民政府办公室发布《关于进一步深化城镇住房制度改革完善住房供应体系的实施意见》，其中提到，因域施策、精准调控，根据市场运行情况，调整商业地产贷款的首付款比例，由现行70%调整为50%。

虽然不是住宅“降首付”，而是定向商办市场，但考虑到“降首付”政策敏感性（出台降首付政策的驻马店、宝鸡等城市最后均食言收回），兰州会不会也迫于压力收回，还有待观察。

幸福策评：兰州另辟蹊径商办做文章，这波操作给市场提了个醒

其实，兰州楼市已经享受过一波政策暖风了，3月底时，甘肃出台新政免征3个月房产税和城镇土地使用费。此次则是由“救供给”上升到“救需求”。

至于兰州为什么不拿住宅做文章，而打商办的主意，背后逻辑也并不难理解。

其一，早在两年前，兰州便已完成限购政策的放松和调整。

如下图所示，2017年全国楼市行情火热的时候，兰州便重启了限购政策，但次年便把限购范围缩小至核心的老城三区。

若再进一步那就只能是取消限购，青岛已经用行动告诉兰州这条路是走不通的，哪怕只是阶段性的。

其二，商业地产市场在兰州楼市的中的地位举足轻重。

前几年的存量就不表了，就说从去年到现在，在兰州拍出的土地中，商办性质用地282.38万方，占总出让土地面积的23%；总出让金192亿，商办则占20%。

考虑到住宅用地中，也会配套一定比例的商业，所以总的来说，商业贡献实际比例是要远高于五分之一，可谓举足轻重。

考虑市场开发周期，快则七八个月，慢则1年左右，去年拍出的这些商业用地，当下正好开始入市。疫情已经让房企无比艰难，70%的首付比，又无疑大大延缓了商办市场回血的速度。

其三，兰州对房地产依赖较重，某种程度上，也制约了当地对市场下行的容忍度。

由下图可见，近年来兰州的一般公共预算赤字是逐年扩大，这也就意味着，当地政府对土地财政及转移支付的依赖在加重。

换言之，当地对房地产的冷暖变化更加敏感、容忍度也更低。这或许也可以间接解释为什么早在2018年楼市余温还尚热时，其就早早地放松了限购。而如今其又成了排名前列个为商业地产降首付的城市。

其四，70%首付比确实有些矫枉过正，现在是将其调回到正常水平。

商业类项目的正常贷款首付是50%，如今即便是深圳这些大城市也基本是这个比例，投资性需求远不如深圳的兰州之前调控将其升至70%确实有些矫枉过正之嫌，现在算是将其调回到一个正常比。

这和把住宅首付降至20%还是有本质性区别的，因为住宅市场主流的首付比就是30%。低于市场均值和降回市场均值完全是两码事，但市场和上面会不会也这么看，那就是另外一回事了。

不过，兰州的这波操作确实给市场提了个醒。

疫情以来，各种暖楼市的政策主要聚焦在住宅上，商办这块几乎是被忽视的。事实上，商办比住宅更为脆弱，因为买它的基本都是奔着投资去的，早买晚买无所谓，在市场趋冷时，观望情绪会更加浓厚。

另一方面，近年来很多三四线城市出于面子（钢挂玻璃外观的大楼及商业中心能提升城市形象）、财政收入（卖地收入、交易时的相关税收）等考虑，推了大量的商办用地，个别城市的去化周期甚至达到一二十年。

这本就是个虚胖的市场，如今随着“房住不炒”下之前的那种楼市周期被打破，及叠加疫情冲击，使得很多城市的商办市场成了高风险等级的雷区。

只是，兰州成了排名前列个主动采取措施为商办市场降风险的城市。下一个会是谁呢？

来源：楼市参考

02 4月多地出台楼市调控政策 刚需释放加速房企销售“回温”

近期，全国多地相继发布新规，从推动房企复工复产、提供税收优惠、鼓励刚需释放以及放宽人才政策等方面助力楼市回温。

4月7日，四川乐山市住房公积金管理委员会发布《关于明确和调整我市住房公积金贷款、提取部分政策的通知》，政策明确支持职工购买首套普通自住住房和第二套改善型住房，其中提及了“认房又认贷”内容的调整。乐山也因此成为二季度全国贷款领域“认房又认贷”政策调整较早的城市。

4月8日，“南京发布”微信消息显示，南京市出台《关于支持促进高校毕业生在宁就业创业十项措施》，对高校毕业生的落户政策进一步放松。

4月10日，上海市发改委介绍了即将出台的《上海市扩大有效投资稳定经济发展的若干政策措施》，其中包括减轻房企入市成本压力，今年开工建设的住宅项目可延期缴纳城市基础设施配套费，允许符合条件的房企延期缴纳土地增值税等相关房地产扶持政策。

鼓励消费、扶持房企同时，地方政府也对房地产市场秩序严格管控。4月9日，深圳市南山区住房和建设局发布《关于严禁恶意炒作哄抬房价，维护房地产市场平稳的通知》，对近期深圳部分房源炒作、房价过快上涨等进行了管控。

幸福策评：“一城一策”助力楼市平稳“回春”，数据“回温”头部房企“韧劲十足”

中原地产首席分析师表示，楼市调控的原则和方向一直是以稳楼市为主，现在市场不稳，过去的不稳更多的是“涨”，往上不稳，所以有更多收紧性的政策，现在是往下跌得厉害，这种情况下出台一些稳楼市的宽裕政策，和调控的原则并不违背。

华西证券研报显示，3月百强房企单月累计实现销售金额7679亿元，同比下降14.7%，增速较2月大幅回升23个百分点。上述研报分析认为，3月行业销售有所回暖主要系国内疫情得到全面控制。房企加速复工以及多地售楼处开放居民购房需求释放所致。随着各地宽松政策持续托底，叠加财政和货币政策更为积极，预计4月的整体销售将进一步改善。

此外，统计数据显示，3月单月销售超百亿的房企数量为19家，较上年同期减少8家。从销售增速来看，3月TOP30房企中10家房企实现了销售规模的正增长，其中头部房企整体销售表现显著优于其余各梯队，销售韧劲十足。

从消费意愿来看，上海财经大学应用统计研究中心和上海社会调查研究中心上财分中心较新调查结果显示，2020年排名前列季度上海市25.3%的消费者认为当前是购房的“好”时机，环比上升1.2个百分点，同比增加3.2个百分点。

该机构专家表示，突如其来的疫情带来了经济环境和需求的变化，部分累积的刚性需求选择性释放，使得本季度的购房意愿有所增加。

来源：中国网财经

03 专家：当下建议取消限制政策，让有条件的人可以低谷买房

这些年房地产市场迎来了少有的大发展，无论是规模还是房价都达到了很高的水平。之所以会发生这样的情况，不仅仅只是城市化的推动，更多的还是因为房子具备很大的投资属性，加上每年货币都处于一个贬值的状态，买房成为了普通人保值增值的重要渠道。

最近首席经济学家李铁就对此发表了自己的看法，现在不少人都关心房地产市场的发展问题，因为今年特殊情况的影响有人觉得房地产调控可以放松，这样可以帮助经济复苏并实现增长。

幸福策评：全民买房的时代将过去，应因地制宜实施房地产调控政策，防范未来债务问题

这些年大家对于买房的初心，投资观念远远大于居住观念，所以就形成了全民买房的时代，房价最后就蹭蹭的往上涨，最后就造成了现在高房价的现象。

但我们不得不承认的一点是，这些年在房地产市场的推动下，我们的经济水平也得到了突飞猛进的增长，房地产拉动了很多产业的共同发展，在其中起到了举足轻重的作用。但过高的房价已经影响到了普通人安居乐业，所以对于房价的控制最近几年来也非常严格，想要炒房已经变的越来越不可能。

不少曾经的大型房企也开始着手转型了，经济去房地产化似乎已经成为趋势。加上今年以来受特殊环境的影响，楼市经历着少有的冰冻，不少城市商品房成交量直接是零，开发商纷纷打起了降价促销的口号，力图挽回这种局面。

李铁认为，对于人口流出的城市，可以对原有的房地产市场政策进行调整，甚至可以把“一刀切”的政策取消，但不建议全面放开调控，应该因地制宜地实施房地产调控政策，这样可以防范未来的债务问题。

合理的房价是建立在足够的城市发展综合力水平下的，大城市房价虽高，但消费得起的人也不少，高有高的价值存在。但对于一些小城市来说，没有什么突出的产业作为支撑，未来发展前景也不是很高，这从一定程度上其实已经给出了房价该处于什么水平。但由于楼市的复杂性，不少小城市房价达到了七八千甚至上万元，这样的房价比起大城市几万元的房价都显得不正常。当潮水褪去后，留给小城市的不过是一堆理不清的债务，将影响到城市的持续发展。