疫情下,房地产的机会和挑战!

今天是一个非常不寻常的年份，中国经历一个特殊的时期，对于房地产行业，过往二十年是房地产黄金发展的年份，我们可以看到很多看法，我们今天也从第二层思维来看看房地产

相比于03年非典，我们国在组织效率，动员能力的角度，当今中国远超非典

排名前列个层面：从短期来看，购房需求大幅下降，延缓交易，我们可以看到工地延缓施工，暂停施工，尤其是疫区，影响是较大的

第二个层面：由于销售减缓，施工进度减缓，楼市暂停，去化压力加大，中小房企的资金压力是很大的，尤其是重点布局在武汉的和一些布局在三四线的中小企业

什么是第二层思维？

第二层次思维的人说：前景是糟糕，但所有人都在恐慌中抛售，买进吧！

第二层思维主要是考验的在现有思维中大家对未来做一个趋势性的洞察。

巴菲特也说别人恐惧我贪婪，但是盲目的贪婪也会死得很惨

这次的疫情是一个短期的事件性的影响；

关于房地产的情况，现在的新冠疫情无法完全和非典做对比，主要基于几个原因：

1、现在的房地产销售额是当年的20倍，当然房地产捆绑了很多上下游的企业，现在房地产对中国经济的影响是远远超过当时的

【观点1】政府对房地产政策会在一定程度有所放松

【观点2】疫情会加速优质房地产企业向下整合的速度

【观点3】疫情会一定程度加速人口迁移的速度，但趋势不变

【观点4】疫情会让提升改善性住房的需求

【观点5】疫情会严重影响三四线返乡置业的需求

2019年，经济下行的压力还是比较大的，三驾马车都有不同程度的下降，尤其是在疫情情况下，消费尤其是我们的餐饮、旅游等等都受到很大的营销，同时中美贸易战也营销着中国的进出口贸易，未来在关键议题上还有很多需要谈判的过程，在接下投资是我们非常重要的拉动经济的手段

当然投资肯定的讲到就是房地产，对于人口流入的的中心城市和城市群，可以进行适当超前的大规模的基建，京津冀、长三角、粤港澳是非常重要的区域，

这也让我们联想到08年4万亿的投资做了很多的基建，在今天来看，其实还是相对合理的

也深刻地拉动了中国的经济发展

城镇化率越低，基建对我们经济的拉动就越大，以日本为例，东京新国立竞技场也是改扩建而来的，与中国的鸟巢相比，对于日本的经济拉动其实是大打折扣的

中国今年还是会加大对基建的投资，来保持中国经济的稳定增长

今天我们看到房地产企业是有一个非常明显的强弱分化的，头部房地有更大的一个集中度，对市场的把握还有应对相对更好

疫情的影响下，对于头部房企和一般的房地压力其实是一样的，但是头部的房企也可以通过很多的板块以及很多的资源是解决问题，但是一般的房地，面临的现金的压力无法缓解，对于头部房企来讲，是一个比较好的并购的机会

其实在2019年，很多的大房企已经开始纷纷并购中小房企，在疫情影响下，这一个趋势会不断加速

在此次疫情之下，大家相对感觉到，一线城市和二线城市的医疗环境要远远好于三四线城市的

我们在家里蹲了十几天以后，有两个角度

排名前列，在一线城市，你外出不了可以叫饿了么可以叫叮咚买菜，但是三四线城市是没有的

第二，7X24蹲家，让你深度感受到了现在的家可能还是不够用的，一定程度，产生了改善性需求的想法

人口迁移的规律是全球化的规律，美国、日本甚至全球的趋势是一致的

未来十年城镇人口会有2个亿新增，这2亿的新增人口的吃喝拉撒需求是我们未来的重要的投资方向

那我们的2亿人口将会不断地聚集在过国家规划的19个城市群中，约60%在7大城市群

本次疫情你看到的无论是医疗的保障、生活的保障，一二线城市都会比三四线城市更优，都会加速人口往城市群的迁移

疫情带来大家对于自己的房子也是事件性的思考，我现在够不够用啊？要不要换一个更大的房子等等，同时从趋势上看，未来改善性需求是房地产的主力需求